연 이율 16% 부동산채권투자(PF) 이게 뭐지? - 관리형토지신탁

안녕하세요, 파이프맨 입니다.

투자 포트폴리오를 다양화할 수 있도록 채권 투자, 그중에서도 부동산채권 투자에 대해 알아봤습니다.

영상이 더 이해가 잘 되시긴 할겁니다 :)

 

부동산 채권투자에는 크게 두 종류가 있는데요.

하나는 부동산PF(프로젝트 파이낸싱)라고 하는 건설자금투자이구요,

다른 하나는 부동산담보 대출입니다.

부동산담보 대출은 말 그대로 부동산을 담보로 잡고 내가 돈을 빌려주는 겁니다.

거기서 이자수익을 얻는거죠.

 

오늘은 건설자금투자에 대해 공부해보겠습니다.

건설자금투자, 부동산PF는 부동산을 담보로 하지 않아요.

담보 없이 돈을 빌려주고 이자수익을 얻는 투자입니다.

그럼 뭘 믿고 빌려주느냐?

사업성을 보고 빌려주는 겁니다.

보통 건물을 짓고 분양을 하거나 임대를 해서 수익을 내면

그 수익으로 대출원금과 이자를 갚는 거죠.

그래서 투자자 입장에서는 이 건물이 나중에 분양이 잘 될 거 같고,

임대가 잘 될 것 같으면 돈을 빌려주고 이자수익을 얻는 겁니다.

담보가 없어서 리스크가 있는 만큼 대체로 부동산담보대출 보다 이자율이 높습니다.

이 중에 이자율 16% 짜리도 있지만

저는 투자기간이 짧은게 좋으니까 짧은걸로 살펴보겠습니다.

 

 

여수 마리나항만에 프리미엄 주상복합을 건설하는 프로젝트네요.

여기에 투자하면 연 수익률이 13%, 투자기간은 4개월 이라고 하네요.

하지만 세금과 플랫폼 수수료를 제하고 나면 실질 수익률은 7.6%로 낮아집니다.

세금이 27.5%나 되네요.

 

 

이렇게 생긴 건물을 짓는다는거구요.

대출 내용을 살펴보겠습니다.

‘관리형토지신탁’ 시작부터 생소한 용어가 나왔네요.

 

 

먼저 신탁이란, 상대방을 믿고 무언가를 맡기는 건데요.

주는 사람을 위탁자, 받는 사람을 수탁자라고 합니다.

위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하고,

수탁자는 수익자를 위해서 대신 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 해주는 겁니다.

대체로 수익자는 위탁자가 되겠죠.

위탁자가 내 재산을 맡기면서 나의 수익을 위해서 내 재산을 처분, 개발 해주세요 하는 거죠.

 

그러면 관리형 토지신탁이란,

건축자금이나 개발노하우가 없는 토지소유자를 위하여

신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 받아서 대신 건축하고 분양, 임대를 해주고

수익을 토지소유자에게 돌려주는 개념입니다.

여기서 건축을 하려면 자금이 필요한데 자금을 누가 확보하느냐에 따라

관리형 토지신탁 / 일반형 토지신탁으로 나뉩니다.

관리형 토지신탁은 사업비를 위탁자 또는 시공사가 구해오는 겁니다.

즉, 땅 주인이 땅과 사업비를 주면서 ‘나 대신 건물 지어서 분양 좀 해주세요’ 하는거죠.

아니면 땅 주인은 땅만 제공하고 사업비는 건설사가 조달하는 거죠.

일반형은 신탁회사가 사업비도 알아서 구하는거구요.

 

 

이것을 구조도로 보면 이렇습니다.

땅 주인이 땅은 있는데 건축, 분양, 임대에 대해서 잘 몰라요.

그래서 그런걸 잘 아는 신탁회사에 대신 건물지어서 분양 좀 해주세요 하고 맡깁니다.

그러면 이 신탁회사 전문지식을 가지고 건설사 선정하고 공사계약도 맺고 분양도 해줍니다.

근데 땅만 준다고 되는게 아니죠?

건물을 지을 돈도 있어야겠죠.

그래서 땅 주인이 금융기관으로부터 대출을 받습니다.

이때 대출해주고 이자수익 받는 투자인거죠.

 

다시 아까 자료를 보면,

관리형토지신탁 5순위 우선수익권을 대출금의 130%로 설정했다.

관리형토지신탁은 이제 뭔지 알겠는데,

우선수익권은 또 뭐지?

 

 

별거 없습니다.

대출받는 사람이 있어요.

보통 땅주인이겠죠.

땅주인이 땅을 맡기는 사람이니까 위탁자죠.

그리고 땅주인이 건물 지어서 분양수익이든 임대수익이든 수익을 얻으니까 수익자이기도 하구요.

 

근데, 건물지을 돈이 없으니까 대출을 받아요.

그러면 대출해주는 은행이나 개인이 돈 빌려줄테니까 대신 수익이 생기면

내 돈부터 갚아 하겠죠.

그래서 빌려주면서 나를 1순위 우선수익자로 하라고 합니다.

그러면 순서가 어떻게 되죠?

1번, 대출을 받습니다.

2번, 그 돈으로 건물지어서 분양을 하든 임대를 해서 수익을 얻어요.

3번, 그러면 대출금부터 갚아야되죠? 대출금상환을 합니다.

이때 한 명한테 빌렸을 수도 있지만, 돈이 많이 필요하면

여러 사람이나 여러 기관으로부터 빌렸겠죠.

그러면 그 우선수익자들끼리도 우선순위가 정해져있어요.

우선순위대로 갚습니다.

4번, 대출금 갚고 남은 수익을 이제 땅주인이 가져갑니다.

 

이런 구조인데 어쩌다보면 대출금 상환일까지 못 갚게 되는 상황이 생길 수도 있겠죠?

그러면 돈 빌려준사람은 원금과 약속한 이자 외에도 기한이 지났으니까

추가 이자와 비용 등을 청구할 수 있겠죠.

그래서 돈 빌려줄 때 대출금 상환이 지연될 것을 대비해서

내가 청구할 수 있는 금액을 원리금보다 넉넉하게 잡아 놓습니다.

 

예를들어서 대출금의 130%로 설정해놓으면,

50억을 빌려줬는데 상환이 지연된다?

그럼 지연이자와 비용까지 청구할 수 있습니다.

이 때 청구할 수 있는 금액의 한도가 50억의 130% 인 65억이 되는 겁니다.

다시 돌아가보면

 

내가 이 상품에 투자하면 우선수익권 순위가 5순위이고

상환지연되면 최대 130%까지 청구할 수 있다는 거네요.

 

다음 항목.

대출법인 대표이사 연대보증이 뭐지?

지금 대출 받는 사람이 개인이 아니라 법인, 회사라는거구요.

그 회사의 대표이사가 본 대출에 대해 연대보증을 섰다라는 겁니다.

연대보증이 아닌 다른 보증들은 만약 돈 빌려간 사람이 돈을 안갚아.

그래서 내가 보증 선 사람한테 네가 보증섰으니까 네가 대신 갚으라고 주장해요.

그러면 보증 선 사람이 그러겠죠.

‘그걸 왜 내가 갚아. 돈 빌리 애한테 받아’라고 할 수 있습니다.

이걸 ‘최고/검색의 항변권이 있다’라고 하는 겁니다.

 

근데 연대보증은 보증인이 돈 빌린 사람과 연대해서 보증을 선다.

그래서 최고/검색의 항변권이 없다.

즉, 보증인한테 네가 갚으라고 하면 보증인도 대출상환의 책임이 있습니다.

그래서 못 갚으면 보증인도 신용불량자가 될 수 있는거죠.

 

그래서 이 항목이 의미하는 건,

회사가 돈을 빌릴 건데 회사가 돈을 못 갚으면 대표이사도 대출상환의 책임을 지겠다라는 거죠.

대표이사가 자기 목숨걸고 빌리는거죠.

 

자 다음,

시공사 책임준공 확약 및 미이행시 채무인수.

책임준공이 뭐지?

책임준공이란, 공사비 지연 등 문제가 발생해도 일단 ‘책임지고 끝까지 완공하겠다 ‘라는 겁니다.

여기서 시공사가 책임준공 확약을 했고 미이행시 채무인수 하겠다고 했으니,

다시말해 건설회사가 이런저런 문제가 발생해도 내가 책임지고 완공하겠다, 못하면 이 대출금을 건설회사가 대신 갚겠다는 겁니다.

 

그리고 그 다음 항목 ‘신탁사 책임준공 이행 확약’ 이랑 같이보면

신탁사 즉 땅을 위임 받아서 이 프로젝트를 전체적으로 진행하고 있는 신탁사도

만약 건설사가 부도가 나거나 해서 책임준공을 못지키면 신탁사인 내가 책임지고 건설사를 바꾸든 해서 완공하겠다는 겁니다.

 

이 만큼 책임준공에 목을 매는 이유는요.

일단 건물이 다 지어져야 그 건물을 가지고 담보 대출을 하든 경매를 하든 뭘 하든 해서 대출금을 일부라도 돌려받을 수 있거든요.

그래서 보통 돈을 빌려주는 금융기관에서 이 책임준공을 요구합니다.

그렇기 때문에 투자자인 저희도 책임준공 확약이 되어 있는 상품에 투자하는 것이 좋겠죠.

 

그리고 시공사가 진짜로 책임준공 할 수 있는 회사인지 알아보는게 중요하겠죠.

그래서 관련 내용을 보면

 

 

이 건물의 시공사는 두산중공업이네요.

큰 회사니까 괜찮긴하겠네요.

만약 두산중공업이 책임준공을 못하면

신탁사인 대신자산신탁이 책임준공을 하게 되겠습니다.

 

그리고 여기서 보면,

대출 받은 사람이 개인이 아니라 법인이었죠?

바로 엠엔에스프라임이라는 회사가 대출을 받고 있습니다.

그러면 내가 엠엔에스프라임이란 회사에 돈을 빌려주는 겁니다.

 

여기서 나의 위치는 어딘가요?

바로 여기 펀드의 위치죠.

내가 직접 엠엔에스프라임이라는 회사와 대출계약을 맺기가 어려우니

어니스펀드라는 회사에서 개인들의 돈을 모아서 대신 대출계약을 맺고 돈을 전달해주는 겁니다.

그러니 저희 개인투자자의 위치는 저기가 되는거죠.

이 자료에는 어니스트펀드가 있지만 테라펀드, 피플펀드, 투게더펀드 등 여러 회사가 있습니다.

 

 

한편, 상세내용도 이렇게 나와있는데요.

주소, 건물규모, 상환순위 등 있습니다.

그 중에 LTV가 61% 랍니다.

이게 뭐냐,

 

 

담보인정비율이라고 해서, 돈 빌려줄 때 보통 담보를 잡죠?

그 담보가 얼마짜린지 평가합니다.

그래서 그 평가가치 대비 얼마를 빌려주는거냐 하는게 LTV입니다.

여기서 건설자금 대출은 담보가 없었죠?

그래서 담보의 평가가치 대신 이 건물에서 나오는 예상수익 대비 대출금으로 계산했네요.

이 건물의 예상 분양수입금이 2244억이고,

그래서 선순위로 이미 대출 받은게 1270억이 있고,

이번 대출로 추가 100억을 받겠다.

그래서 예상수익금 2244억 대비 1370억 대출해줘서 61%다 라는 겁니다.

 

마지막으로 내가 이 건에 대해서 돈을 빌려주면 어떻게 갚을 건지 계획을 보겠습니다.

 

 

상환 시나리오가 있는데

먼저 A. 당사 리파이낸싱

준공이 22년 하반기인데 대출기간이 4개월이었죠?

그러면 준공되기도 전에 갚겠다는건데 어떻게 갚을거냐?

리파이낸싱 즉, 이 펀드에서 다시 대출받아서 갚겠다는 겁니다.

 

아니면, 플랜 B 타금융기관 대환대출.

다른 금융회사에서 빌려서 갚겠다.

 

그러면 4개월 뒤에 다른 투자자들이나 금융기관이 이 회사에 돈을 빌려줘야

내 돈을 돌려받을 수 있다는거죠.

그렇다면 과연 다른 사람들이 이 회사에 돈을 빌려줄 것인가? 생각해봐야겠죠.

사업성이 좋아보이면 빌려줄거고 아니면 안빌려겠죠.

 

마지막 플랜 C 채권매각.

리파이낸싱이 잘 안되면 펀드회사에서 이 채권을 다른데에 팔아서

그 돈으로 개인투자자의 돈을 돌려주겠다는겁니다.

그러면 시간이 오래 걸리거나 원금손실이 발생할 수도 있겠죠.

왜냐하면 리파이낸싱이 안됐다는건 사업성이 나빠졌다는거고

그러면 이 채권을 제 가격에 사려는 사람이 없겠죠.

 

개인적으로 이 상품은 나의 우선순위가 5순위라서 땡기지는 않네요.

비슷한 조건에 우선순위가 1순위인 상품을 기다려보겠습니다.

 

 

오늘은 여기까지! 다음 포스팅에서 만나요~